** In a partnership I have with SGX, they have translated this post into Chinese (with translation fees borne by the company), and posted on the Tiger and LongBridge forums. **

我想引用下面这句话作为今天这篇文章的开篇语:

“要有耐心,是你的,就会在时机成熟之际属于你。”

我在投资时正是秉承这个理念。以 Keppel DC REIT 为例,我耐心地等待 Keppel DC REIT 单价降至 2.32 新元,然后再将其添加到我的长期投资组合中。按照该单价计算,每单位分派收益为 9.17 新分,收益率为 4.0%,满足了我对公司投资的回报预期。

你可能会好奇我等了多久,价格才下降到这个水平?答案是:一年多。在等待 Keppel DC REIT 单价下降到期望价格的同时,我一直在关注该基金的最新情况,确保其业务基本面保持稳健。

我希望通过这篇文章与大家分享我对该基金所做的所有研究,其中包括 2015 至 2020 财年和 2021 财年上半年的业务运营情况、过往财务业绩、投资组合情况、债务情况、对单位信托持有人的收益分派情况,以及我决定投资该基金的原因。

Keppel DC REIT 业务运营情况

Keppel DC REIT 属于数据中心房地产投资信托基金。截至本文撰写期间,该基金共有 19 个数据中心,分布在 8 个地点

  • 新加坡:6 个
  • 澳大利亚:3 个
  • 马来西亚:1 个
  • 德国:2 个
  • 爱尔兰:2 个
  • 意大利:1 个
  • 荷兰:3 个
  • 英国:2 个
  • Keppel DC REIT 在 2021 年 7 月 26 日发布半年业绩报告之际,宣布收购位于广东省江门市的广东数据中心,这是该基金首次进军中国。依托广东数据中心,该基金可从中国蓬勃增长的数字经济获益。

Keppel DC REIT 过往财务业绩(2015 至 2020 财年)

由于 Keppel DC REIT 于 2014 年 12 月 12 日在新加坡交易所上市,在本节中,你将看到该基金 2015 至 2020 财年的全年业绩:

2015 财年2016 财年2017 财年2018 财年
总收入(新元)1.025 亿新元9,910 万新元1.391 亿新元1.755 亿新元
数据中心经营费用(新元)1,560 万新元820 万新元1,390 万新元1,790 万新元
数据中心净收益(新元)8,670 万新元9,090 万新元1.251 亿新元1.577 亿新元
可分派给单位信托持有人的收益(新元)5,740 万新元6,100 万新元8,230 万新元9,610 万新元
2019 财年2020 财年
总收入(新元)1.948 亿新元2.656 亿新元
数据中心经营费用(新元)1,750 万新元2,140 万新元
数据中心净收益(新元)1.773 亿新元2.442 亿新元
可分派给单位信托持有人的收益(新元)1.132 亿新元1.569 亿新元

Keppel DC REIT's Historical Financial Performance between FY2015 and FY2020

我认为,Keppel DC REIT 自上市以来的全年财务数据非常亮眼。例如,我研究的 6 年中有 5 年的总收入同比上升(且年复合增长率录得 17%);研究的 6 年中数据中心净收益和可分派给单位信托持有人的收益均有上升(二者年复合增长率分别为 19% 和 18 %)。

该基金财务业绩多年来不断上升,这是我决定投资的原因之一。

Keppel DC REIT 过往投资组合租用情况(2015 至 2020 财年)

接下来,我们来看看 Keppel DC REIT 2015 至 2020 财年的投资组合租用情况:

2015 财年2016 财年2017 财年2018 财年
投资组合租用率 (%)94.8%94.4%92.6%93.1%
投资组合加权平均租赁期(年)8.7年9.6年9.1年8.3年
2019 财年2020 财年
投资组合租用率 (%)94.9%97.8%
投资组合加权平均租赁期(年)8.6年6.8年

Keppel DC REIT's Portfolio Occupancy between FY2015 and FY2020

我还喜欢该蓝筹基金投资组合租用情况的另一方面。在我研究的 6 年中,其数据中心租用率一直保持在 90.0% 以上,且投资组合加权平均租赁期长,由此可见租赁收益稳定(相比之下,零售房地产投资信托的投资组合加权平均租赁期较短,租赁收益可能不太稳定。如果市场大环境不利于续租,那么受到许多因素影响,新租约和/或到期租约可能以较低租金签订,进而影响零售房地产投资信托的未来收益)。

Keppel DC REIT 过往债务情况(2015 至 2020 财年)

在审查一只房地产投资信托基金的债务情况时,我一般希望其有较大的债务空间,低于监管上限(当前为 50.0%),以便该基金抓住机会进行增值收购。

接下来,我们来看看 Keppel DC REIT 2015 至 2020 财年的债务情况:

2015 财年2016 财年2017 财年2018 财年
总杠杆率(%)29.2%28.3%32.1%30.8%
利息覆盖率(倍)9.4 倍9.4 倍9.7 倍11.4 倍
平均债务年限(年)3.3 年3.2 年3.8 年3.0 年
平均债务成本率 (%)2.5%2.3%2.2%1.9%
2019 财年2020 财年
总杠杆率(%)30.7%36.2%
利息覆盖率(倍)13.3 倍13.3 倍
平均债务年限(年)3.9 年3.2 年
平均债务成本率 (%)1.7%1.6%

我喜欢 Keppel DC REIT 债务情况的几个方面:

  • 除 2020 财年(总杠杆率 36.2%)外,总杠杆率一直保持在 35.0% 以下,并且仍有非常大的债务空间,远低于监管上限 (50.0%)。
  • 此外,利息覆盖率(通俗地说就是履行短期债务义务的能力)也很高。我认为,对于房地产投资信托基金来说,高于 5.0 倍就是理想的数字。Keppel DC REIT 多年来的利息覆盖率超出了我的预期。
  • 同样令人鼓舞的是,多年来,其平均债务成本率呈下降趋势。

Keppel DC REIT 对单位信托持有人的每单位收益分派情况(2015 至 2020 财年)

Keppel DC REIT 每年公布两次对单位信托持有人的收益分派情况(2019 财年除外,2019 财年按季度公布),第一次是在发布第二季度业绩报告时,第二次是在发布第四季度业绩报告时。

多年来,该基金对单位信托持有人的收益分派情况如下所示:

2015 财年2016 财年2017 财年2018 财年
每单位收益分派(新分)6.84 新分6.14 新分7.12 新分7.32 新分
2019 财年2020 财年
每单位收益分派(新分)7.61 新分9.17 新分

Keppel DC REIT's Distribution Per Unit between FY2015 and FY2020

除了 2016 财年的收益分派略有下降外,其余 5 年的收益分派均同比上升,并且年复合增长率达到 5.01%。

Keppel DC REIT 2021 财年上半年业绩情况

本文撰写期间,Keppel DC REIT 发布了第二季度以及 2021 财年上半年(截至 2021 年 6 月 30 日)业绩报告(我将在后续文章中分析该业绩报告)。

相比去年同期(即 2020 财年上半年,截至 2020 年 6 月 30 日)需要注意的一些关键统计数据如下表所示:

2020 财年上半年2021 财年上半年差额 (%)
总收入(新元)1.240 亿新元1.351 亿新元+9.0%
数据中心经营费用(新元)970 万新元1,130 万新元+16.2%
数据中心净收益(新元)1.142 亿新元1.238 亿新元+8.4%
可分派给单位信托持有人的收益(新元)7,500 万新元8,430 万新元+12.4%
投资组合租用(%)96.1%98.0%
投资组合加权平均租赁期(年)7.4 年6.5 年
总杠杆率(%)34.5%36.7%
利息覆盖率(倍)12.8 倍12.9 倍
平均债务年限(年)3.7 年2.8 年
平均债务成本率 (%)1.7%1.5%
每单位收益分派(新分)4.375 新分4.924 新分+12.5%

财务业绩:

  • 总收入同比增长 9.0% 得益于 Kelsterbach DC 全期分派、收购 Amsterdam DC,以及在新加坡和爱尔兰资产实施资产改善计划后获得的额外收益。
  • 由于 Keppel DC Dublin 1 和 Gore Hill Data Centre 两个数据中心的开支增加,数据中心经营费用较去年同期增加 16.2%。

投资组合租用情况:

  • 我认为,情况好坏参半,因为投资组合加权平均租赁期缩短抵消了投资组合租用率上升。尽管如此,投资组合租用情况仍然非常好。

债务情况:

  • 综合来看,除总杠杆率小幅上升、平均债务年限缩短外,利息覆盖率和平均债务成本率保持稳定。

结语

多年财务业绩不断上升,投资组合租用情况和债务情况稳定,是 Keppel DC REIT 吸引我关注并投资的原因。此外,还包括其多年来不断改善的收益分派情况。

展望未来,鉴于 Keppel DC REIT 债务空间充足,我对其进一步增值收购的能力持乐观态度。我认为,数据中心业务收益稳定,公司不太可能在入驻数据中心后还想迁移数据,毕竟这种做法会带来很多麻烦。

我对决定投资蓝筹 Keppel DC REIT 的原因就分享到这里。希望本文内容对你有所帮助。请注意,本文并非对 Keppel DC REIT 的买卖建议。请在做出任何投资决定之前,自行开展尽职调查。

免责声明:在撰写本文时,作者拥有 Keppel DC REIT。

 

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